A Zona Especial de Interesse Social – ZEIS – é uma categoria específica de zona dentro do zoneamento da cidade. Esse tipo de Zona específica permite a aplicação de normas especiais de uso e ocupação do solo diferente daquelas adotadas para o restante da cidade. Há a adoção de normas e regras que reconhecem a forma de apropriação do espaço pelos ocupantes e que busca impedir a especulação imobiliária e a consequente expulsão da população de baixa renda de suas Comunidades e Territórios. 

A instituição das ZEIS, por meio de lei, possibilita que sejam legalmente reconhecidas as áreas ocupadas ou que venham a ser destinadas para a implantação de projetos de habitação de interesse social, com a finalidade de atenderem à função social da propriedade e às funções sociais da cidade.

O estabelecimento da ZEIS significa reconhecer a diversidade de ocupações existente nas cidades, além da possibilidade de construir uma legalidade que corresponde a esses assentamentos e, portanto, de extensão do direito de cidadania a seus moradores. As ZEIS possibilitam que os pobres da cidade também possam morar em lugares centrais e valorizados.

As ZEIS surgiram em Recife no ano de 1983, na lei 14.511/83 e foram disseminadas para todo o país como um exemplo de instrumento que reconhecia que as favelas também fazem parte da cidade e que o poder público tem o dever e a obrigação de urbanizar e regularizar essas áreas para garantir a permanência das pessoas nos terrenos por elas ocupados e nas casas por elas construídas. Hoje está presente em toda legislação urbanística do Recife – Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação do Solo e   nas legislações de todos os municípios com mais de 100.000 habitantes. Estão previstas também em Planos Diretores de 1811 municípios e 1256 municípios possuem leis específicas sobre ZEIS (IBGE, 2018)

O Projeto de lei do Plano Diretor prevê dois tipos de ZEIS.  

ZEIS 1, que correspondem às áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados, carentes de infraestrutura básica, passíveis de regularização urbanística e fundiária.

ZEIS 2,  que correspondem às áreas com lotes ou glebas não edificadas ou subutilizadas, dotadas de infraestrutura e de serviços urbanos e destinadas, prioritariamente, às famílias originárias de projetos de urbanização; onde devem ser construídos conjuntos habitacionais de promoção pública de Habitação de Interesse Social (HIS).

O artigo 76 do Projeto de lei do Plano Diretor representa uma grave ameaça aos assentamentos hoje definidos como ZEIS, pois trata as ZEIS como qualquer outra zona da cidade ao lhe atribuir coeficiente de aproveitamento, que é o índice que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção permitida em cada lote. A ameaça se dá porque o coeficiente de aproveitamento atribuído às ZEIS 1 e 2 são os maiores propostos pelo Plano Diretor. 

               O projeto de lei do Plano diretor estabelece três tipos de Coeficiente de Aproveitamento: Mínimo: é o                       índice que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção mínima dos lotes e glebas,                         abaixo da qual a propriedade urbana não cumpre a sua função social; Básico: é o índice que, multiplicado                   pela área do terreno, resulta na área de construção não onerosa e inerente aos imóveis urbanos;                                     Máximo:  é o índice definido pela capacidade de suporte da infraestrutura instalada em de cada zona da                     cidade que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção dos lotes e glebas que não                       pode ser ultrapassada.

Nas ZEIS não há previsão de aplicação de outorga onerosa.  A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é o instrumento que permite que o proprietário de um terreno possa construir acima do coeficiente estabelecido por lei, mediante pagamento ao Município de contrapartida financeira referente à área construída que ultrapasse esse coeficiente.

Assim, o coeficiente de aproveitamento básico na ZEIS 1 é dois (2), que corresponde ao dobro do restante da cidade. Já na ZEIS 2, esse coeficiente é quatro (4), quatro vezes maior que o das outras zonas. Isso significa dizer que os trechos do território reconhecidos como ZEIS serão aqueles com maior potencial construtivo gratuito na cidade. Há um total desvirtuamento do instrumento. 

A emenda proposta pela Irmã Aimée também fere de morte as ZEIS, pois permite que os imóveis situados nas ZEIS que sejam  lindeiros, voltados para os corredores de transportes, adotem os parâmetros das Zonas de Reestruturação Urbana que são aquelas que se quer dinamizar com o incremento construtivo. O instrumento da ZEIS é para isso?

Outra grande crítica que merece registro e denúncia é a não ampliação ou transformação de novas comunidades de interesse social em ZEIS. Sem essa transformação, essas comunidades ficam sem a proteção do instrumento das ZEIS e o poder público fica desobrigado a implementar ações de urbanização e regularização fundiária. Há pelo menos 10 anos, desde o último plano diretor, não ocorre a ampliação ou transformação de novas comunidades em ZEIS. As novas ZEIS criadas nesse período tinham apenas o intuito de regularizar os conjuntos habitacionais promovidos pelo poder público. Mais de trezentas comunidades de interesse social estão sem essa proteção e sujeitas aos interesses do capital imobiliário.

O instrumento nascido no Recife da luta pela garantia da permanência dos pobres em terrenos bem localizados na cidade passará a perder efetividade na proteção da permanência de seus moradores, pois o PL, proposto pelo governo municipal e referendado pelos vereadores, promove a distorção do instrumento e ameaça as áreas ZEIS. Da forma como está o PL, o instrumento das ZEIS serviu apenas para reservar essas áreas bem localizadas da cidade para sua utilização pelo mercado imobiliário 40 anos depois. Teremos a substituição do tecido construído e das pessoas. Teremos a substituição desses assentamentos e de seus moradores após anos de luta pelo direito à moradia e à cidade e de tantos investimentos públicos. Efetivadas as mudanças, acentua-se o processo de exclusão, e consequentemente, de desigualdade numa Recife que já se encontra entre as cidades mais desiguais do país.